多地优化“认房又认贷”，“最严政策”松绑将带来哪些影响？
“认房又认贷”被认为是极具影响力的楼市收紧政策，如今确有集体松动的迹象。
近日，包括南京、苏州、无锡在内的热点城市楼市传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。此外，非热点城市福州、连云港则松绑了“认房又认贷”。
虽然上述部分城市未发文，有的城市在舆论压力下还“暂缓执行”政策，但是在业内人士看来，因为有贷款记录，“卖一套再买一套”被判定为二套房，首付比例很高，并不合理；“认房又认贷”的优化是大势所趋，将有更多城市加入进来。
近日，南京、苏州、无锡楼市均传出优化或取消“认房又认贷”的消息。 图/IC photo
热点城市试探松绑“认房又认贷”
最近，几个重点二线城市纷纷传出要松绑信贷政策，优化或取消“认房又认贷”。
上周，一则由江苏省市场利率定价自律机制发布的《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》的文件在业内流传。其中指出，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房的居民家庭，或有1套住房、但无购房贷款记录或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）居民家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。
而在之前，南京已有1套房且贷款已结清的居民家庭再申请房贷的，执行5成首付；已有1套房且房贷未结清的居民家庭再申请房贷的，执行8成首付。如果政策调整，部分购房者尤其是通过“一卖一买”的置换人群，其首付比例会大幅下降。
不过，南京官方并未发文，当地相关部门工作人员也回应称“尚未看到文件”。市场消息称，“有关放松限贷的政策暂缓执行”。
苏州也是类似情况。坊间流传出的政策调整是，购买二套房贷款结清（无房有贷款记录、有1套房结清贷款或无贷款记录）首付比由原来的5成降为3成，贷款未结清首付由原来的8成降为6成。苏州当地一位银行工作人员表示，上周五（8月12日）其接到了通知，但是银行还没正式发文与落实，贷款结清再购房的首付可能是3成也可能是4成，具体的也在等发文。
在同一时间段，无锡也调整了“认房又认贷”政策。无锡当地的房产中介告诉记者，如果结清贷款再购房的，首付比可以做到3成或4成，“4成肯定可以做”；不结清贷款的话，首付比是5成。
热点城市、集中释放等关键词叠加，让上述三个城市在“认房又认贷”政策方面的优化走在试探的边缘。南京当地一位房地产人士表示，目前放松限贷的政策已暂停执行，可能是不想引起过多的关注，但其认为，未来会有很多城市陆续执行这一政策，也会有越来越多的城市跟进，“房住不炒之下，热点城市在出台政策方面还是谨慎的，主要是担心信贷的放开，会让一些投资投机需求再次进入市场。但从目前的市场情况来看，投资尤其是投机性的购房需求已经大大减少。”
在“认房又认贷”的松绑方面，相比于热点城市的试探，非热点城市则直接放开。8月16日，福建省市场利率定价自律机制全体会议表决通过《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，其中，在“本市五城区有一套商品住房，但无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的50%调整为40%；“非福州市五城区户籍人口购买五城区首套商品住房，且无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的40%下调为30%。
江苏连云港市于8月9日直接发文，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这与上半年郑州、兰州优化“认房又认贷”的政策类似。
调整“认房又认贷”或将成为趋势
何为“认房又认贷”？就是有过房贷记录，不管名下有没有房，再次购房就算二套。以北京为例，2017年3月17日出台“史上最严”的限贷政策，即居民家庭名下已拥有一套住房，以及在北京无住房但有房贷记录的，再购买住房时均被认定为“二套房”，首付比例上调为60%以上，而此前的首付比例是35%或40%。此后，多个城市跟进，开始执行“认房又认贷”。
“认房又认贷”大幅度抬高了购房门槛，直接将大部分“一买一卖”进行置换的刚性购房人群拒之门外。
如今，以南京、苏州、无锡等热点城市为代表，尝试松绑“认房又认贷”，福州、连云港等城市更是官宣对其进行优化调整，意味着什么？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“认房又认贷”的调整，甚至是退出，是近期热点城市楼市纾困的一个主要着力点，最大的好处就是降低了购房门槛。在“认房又认贷”政策之下，对于很多有贷款记录没有房或者有房没有贷款记录的人来说，再次买房就算二套，首付很高，这不太合理。此轮调整，有利于满足改善型购房者的换房需求。
“当前部分城市仍执行较为严格的‘认房又认贷’政策，认定二套住房的首付比例、房贷利率均较高，限制了改善型住房需求的释放。短期来看，各地因城施策优化‘认房又认贷’政策将是促进改善型住房需求释放的重要举措，但在‘房住不炒’总基调的指导下，热点城市政策优化的力度或有所控制，更多的三四线城市优化政策或更加直接。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静如是说。
事实上，在今年8月1日，央行部署下半年重点工作，其中提到要稳妥化解重点领域风险，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
在业内人士看来，因城施策、差别化的住房信贷政策，为地方政策提供了调整的空间。
值得一提的是，“房住不炒”总基调不变，央行和很多城市都继续提出保持房地产调控政策的连续性和稳定性，不短期刺激房地产。“针对‘卖一买一’的换房客户，执行首套房信贷政策，不涉及任何炒房。对于这类有真实改善需求的购房者，应该执行倾斜宽松政策。从趋势来看，可能很快会看到全国性取消‘认房又认贷’，特别是针对‘卖一买一’的认房不认贷政策会更快落地，出现这一政策信号，基本就代表热点一二线城市的楼市趋于企稳了。”中原地产首席分析师张大伟如是说。
可释放换房需求，业内称“成交不能预期过高”
下半年首月的楼市数据并未有明显好转，这也是各地楼市政策持续松绑的主要原因。据国家统计局数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积约7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积同比下降27.1%；商品房销售额约7.58万亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额同比下降31.4%。
对此，如果放开了“认房又认贷”，能够给市场带来多大的销售成交量？
南京市房地产学会副会长孟祥远表示，肯定有一定的作用，会释放出一些改善型需求，让换房或“改善”变得更容易；但现在整体的房地产市场还不是非常活跃，这个时候对楼市成交量不能预期过高。
李宇嘉也认为，如果首付比例降低了，按揭月供就增加了，在老百姓对市场预期并不是特别乐观的情况下，买房积极性不高、信心不足，他们并不一定愿意“加杠杆”买房。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
凌熊奇5014 :答：一、2022泰安公积金贷款认房还是认贷呢 认房又认贷。认房是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。2022泰安公积金贷款认房又认贷，调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化。认贷是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统...
凌熊奇5014 :答：当降低首套房比例之后，现在的首套房认定标准也会有所调整，可以发现多地已经出现了优化认房认贷的政策，现在的释放楼是调控的，信号也是积极的。通过相关的统计，在3月份以来，由天津甘肃还有山东，以及湖北，贵州，河南，贵州等多个地方的地区都出现了认房认贷的政策，而且出现了优化的状况，多个地区...
凌熊奇5014 :答：严格按“认房又认贷”原则界定二套房。3、在全国限购限贷的大背景下，“认房又认贷”会产生很重大的影响。比如说购房成本增加了，平时买一套100万的房子，按35%的首付比例算，需要准备35万的首付款，加上税费等，大概在40万左右，但如果被认定为二套房的话，可能首付比例会变成60%-80%，也就是...
凌熊奇5014 :答：上海政策 上海首套房政策执行“认贷又认房”标准，对本市无住房但有贷款记录、或者已有一套住房的购房者，均不视为首套。请注意，这里的贷款记录不仅包括商业性贷款，还包括公积金贷款。广州政策 广州的贷款政策同样采用“认房又认贷”，区分借款人本地和全国的住房情况，同时区分普通自住房的二套房定义...
凌熊奇5014 :答：认房又认贷就是以前有过房贷或买过房，再次买房就算二套。北京二套房认定标准2010年7月15日出台，将严格按“认房又认贷”原则界定二套房。专家认为将加重市场观望情绪。1、第一种情形 对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭...
凌熊奇5014 :答：刚刚,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行,以网签日期为准。 变化一:账户连续缴存半年以上方可申请贷款 贷款申请条件的调整,是新政的第一个变化。
凌熊奇5014 :答：继南京、青岛、三亚、赣州、滁州、嘉兴嘉善县等地楼市调控升级后。17日下午，北京实施了“认房又认贷”的限购政策，并对企业购买的商品住房也作出限制，此举被认为是“北京史上最严限购”。本周末郑州、长沙、石家庄、广州、保定也陆续出台了楼市调控新政。那么，在全国限购限贷的大背景下买房可要看清...
凌熊奇5014 :答：降低首付比例、调整首套房认定标准，今年以来，多地优化“认房认贷”政策释放楼市调控积极信号，而且非常值得我们关注的是 多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。 多地的认房认贷政策的调整引起了大家的高度关注，那么哪种情况下才符合条件呢？根据我们相关部门解答显示...
凌熊奇5014 :答：1.房屋认定的要求是以家庭为单位，贷款人及配偶名下备案的房屋总数不能超过2套。2,贷款认定的要求，比如长沙的个人公积金贷款，规定贷款人和配偶申请公积金贷款不得超过两次。婚姻生活期间申请公积金贷款的，夫妻双方应各统计一次贷款频率。4.认房认贷主要是指贷款买房。如果按照当地限购政策全款买房，可能...
凌熊奇5014 :答：四、认房认贷政策对楼市的影响 4.1 稳定楼市价格 认房认贷政策的实施减少了炒房和投资需求，有效遏制了房价的过快上涨。购房需求更多地回归到自住需求，从而使楼市价格趋于稳定。4.2 保障人民的居住权益 认房认贷政策确保了购房人的购房资格和贷款条件的合理性，保障了人民的居住权益。政府对购房人的...
