购物中心与商户合作模式之过去、现状和未来趋势
更新日期：2024.05.18
文章来源：中购联
自1996年国内第一家大型购物中心广州天河城开业至今，中国购物中心大致经历了三个发展阶段[1]，大大小小购物中心的数量也从零递增到近万家。
在此过程中，购物中心与品牌商户的合作模式也经历了种种变化。尤其近10年来，中国经济的不断发展、购物中心自身数量的猛增、电商的普及与爆发、国民收入水平的提升、消费升级、包括移动互联网、大数据、人工智能、AI、区块链在内的各类科技的发展……
在这些来自微观、中观、宏观方面各种因素的综合影响下，购物中心与品牌商家之间的关系不断重塑且呈现愈发密切之趋势，因此也催生出各类新的合作方式。而自2020年初发生并延续至今的新冠疫情，更是在对商业地产行业造成巨大冲击的同时，刺激购物中心与品牌方重新思考彼此间的关系并调整以往的合作方式。
Part1三种主要租赁方式及其利弊
购物中心与品牌商家的合作方式，很大程度上是指购物中心的租赁方式。
购物中心采取哪种租赁方式，对其招商开业和持续经营影响很大，对整体收益和收益增长影响更大；但一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。购物中心最基本的租赁方式有两种：固定租金和扣点分成。
保底分成是这两种基本方式的一种延伸方式；因此也可以说，购物中心和商户的合作方式有固定租金和合作经营两种基本方式，而合作经营又分为扣点和保底分成两种方式。下面我们分别阐述一下每种租赁方式及其特点：
■ 固定租金方式
简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。
租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。
■ 扣点分成方式
简称扣点，也被称为合作经营或联营方式，是指对在购物中心租用商铺的商户约定分成点数和租赁面积，然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金的方式。扣点通常按月收取租金，分成点数用百分率计算，但通常用百分点表达，这也是“扣点”这种形象说法的来源。
对于购物中心来说，定租与扣点这两种租赁方式各有利弊，主要体现在风险程度不同和管理难度不同。首先，定租由于约定了固定收益，购物中心方的租金收入受商户经营状况影响的风险很小，但很难享受商户经营增长收益；扣点由于只约定分成点数，购物中心方的租金收入直接与商户销售收入挂钩，受商户经营状况影响很大，但可能享受商户经营增长收益。
其次，定租的计租方法简单，不需要更多的技术手段，管理比较便捷；扣点的计算并不复杂，但与之相关的诸如商户销售收入控制、分成结算等管理工作量加大，相应的技术手段和人力资源也要增多。
为了平衡定租与扣点各自风险和收益的关系，于是出现了保底分成的方式。保底分成方式是定租与扣点的综合运用，是指对在购物中心租用商铺的商户约定一个固定的保底租金，再约定一个分成租金，按月计算两者取其高。
通常保底租金与租金水平和租赁面积挂钩，分成租金与商户销售收入与分成点数挂钩。这种方式保证了购物中心收取的租金不会低于保底租金，回避了商户经营风险，又可以在商户经营收入增长到一定幅度时，分享商户的经营收益。
表面上看，这似乎是一种两全其美的方式，但实际上是有得有失。经验表明保底租金方式存在“翘翘板现象”：众所周知，对于翘翘板，处于平衡状态的两端高度一定不会同时超过非平衡时高的一方，同理，购物中心如果采用保底分成方式，在与商户谈判时，保底部分一定不会比单纯的定租高，分成的部分一定不会比单纯的扣点高。
换句话说，这种看起来两全其美的方式，在商户经营不好时，所收取的租金一定比单纯定租的少；在商户经营好时，所收取的租金一定不会比单纯的扣点高。
综上所述，三种租赁方式各有利弊，购物中心选取哪种租赁方式是一个事关风险和收益的决策，虽然计算公式简单、计算因子不多，但对决策者制定租赁政策和管理招商团队的要求极高。[2]
图自中购联
Part2实际调研：购物中心租赁方式现状
为了解当下购物中心租赁方式的实际情况，笔者以一对一的形式，向国内一百多个商业项目的相关人士发起调研，收到近90个有效回答，基于此而形成下面的购物中心租赁方式现状报告。
报告的样本项目基本情况如下：从城市级别来说，一线城市项目22个，新一线城市项目24个，二三线城市项目17个，四线及以下城市项目7个；从项目类型来说，购物中心67个，百货3个，奥莱1个。
下图展示了样本具占比情况：
各类租金模式占比方面，先来看看样本整体情况以及剔除少量百货、奥莱项目后购物中心整体情况：
可以发现，整体来说，70个样本以及67个购物中心采用C为主要租金模式的占比都超过50%，说明目前这种租金模式已成为主流模式。
下面是各级别城市样本的情况：
可以发现，四大一线城市的项目以保底分成为主的占比最高，达到80%+，相对来说，新一线及二三线城市项目以保底分成模式为主的比例没那么高，但也和固定租金比例不相上下。
开发商/商业集团方面，情况如下：
可以看出，保底分成也是主流租金模式。
根据不同受调研者的表述，笔者还发现一个有趣现象，即一般来说，对于购物中心，对自己的客流量以及运营能力足够自信的商场，偏向于选择扣点/保底分成租金模式，但对于品牌商来说则相反，对于自家门店的客流量以及销售额没有自信的商户，偏向于选择扣点/保底分成租金模式。
这两种现象虽然都是相应主体在特定条件下做出的自身利益最大化选择，但从中也反映出购物中心与品牌商家在租金这一事物上的矛盾与对立。
调研统计还发现，知名开发商旗下项目，或者一二线城市核心商圈项目，一般都以保底分成租赁方式为主，少数项目更是以扣点为主，而三四线及以下城市的购物中心，多以固定租金为主。
根据中购联首席专家禹来先生的实际操盘经验，这种现象背后的原因主要在于：“低线城市的购物中心，由于大品牌少，代理商多，这两个问题特别突出：
一是招商人员对销售收入预估普遍偏高，导致租金收入预算偏差较大。
二是扣点商户谎报瞒报销售收入的情况比较普遍，个别商户谎报的金额差距非常之大。
同时，由于当地部分商户缺乏契约精神，故意逃租观念深厚，购物中心对于这类商户销售收入的监管无论是在技术上还是行政上都会加大难度。”[3]
禹来先生还曾直言“三四线城市的购物中心要慎用扣点模式”，他还说“我是比较主张在一二线城市购物中心使用保底分成或扣点分成方式，与商户形成风险共担收益共享的利益共同体。但是，三四线的购物中心空白城市开发建设和经营管理大型购物中心，则切不可将一二线城市的成功经验简单套用。”[4]
不过，至少鉴于以下几方面的原因，这种现状也在逐渐改善：
1、近年来头部开发商加大市场下沉力度，逐渐布局三四线城市，并带来一二线城市优质项目的经营方式、运营理念；
2、基于第一点，三四线城市购物中心间的竞争逐渐加剧，倒逼原本不太知名的购物中心向先进看齐，包括租赁方式的选择方面；
3、同样基于第一点，越来越多的知名品牌进入三四线城市，在进驻本土开发商旗下的购物中心时，也会要求商场调整租赁方式。总之，相信在未来，三四线城市的购物中心在租赁方式上将逐渐“正规化”。
Part3影响购物中心与商户、合作方式的其他因素
其实，以上两部分内容中探讨的三种租赁方式都有点偏“教科书式”，且选择哪种合作方式的“主动权”更侧重于在购物中心，但是实际情况下，购物中心在引进商户时，基于彼此“谁更需要谁”的现实，还产生了一些更灵活的合作方式。
尤其是当购物中心对品牌的需要超过品牌对购物中心的需要时，为了引进品牌，购物中心不惜放低姿态，甚至将主动权完全交出。
比如，在中国购物中心发展早期，优质品牌稀缺，很多商场为了引进ZARA、GAP、HM等高人气的快时尚品牌，会给品牌提供装修补贴甚至给与很长时间的免租期，如今这种现象在三四线城市的购物中心仍较普遍。
更有甚者，笔者还了解到一种叫做“反保底”的政策，即有些知名品牌在进驻某个自己不看好的购物中心时，会和后者签订反保底合同，如果进驻后特定时间段内，品牌的销售额达不到规定数值，购物中心还要给品牌方补齐差额。
总之，就像行业内流行的一句话“店大欺客，客大欺店”所说，购物中心与品牌商户如何合作，很大程度上取决于谁更强势。不过，不论是作为“店”的购物中心也好，还是作为“客”的品牌商户也罢，两者间的合作方式不仅受彼此势能强弱的制衡，还受到很多外部因素影响。
事实上，对于此二者间的关系，二者自身更多属于“微观”因素，此外还有“中观”乃至“宏观”因素。下面我们选取部分中观因素，简要探讨一下后两方面对两者合作方式的影响。
■ “零售消费”方面
计划经济时代，商品稀缺，很多东西都是配额制，当消费者去百货大楼购物时，商品都放在玻璃柜内，不管要看哪个，都要请售货员给你拿出来；改革开放后，商业逐渐繁荣，商品不再稀缺，但很长一段时间内，相对于商品，商场更稀缺，因为每个城市就那么几家商场，且基本上是百货大楼。
这种情况一直延续到购物中心诞生以及发展的早期。而不论商品/商家，还是商场，都可以看作是“卖方”。商品与商场的稀缺，导致在面对消费者时，品牌商家与购物中心有更多话语权，这是“卖方市场”。
然而，随着商品经济的不断发展，以及中国购物中心经过第二、三阶段而进入早已饱和甚至过量的当下，无论商品/商家，还是商场，都一改往日的稀缺而进入供应过剩状态，市场话语权早已移到广大消费者手中，“买方市场”已来。
这时，购物中心与品牌商家之间虽仍有一定程度的“对立”关系，但是面对消费者时则必需一致对“外”，拧成一股劲，勠力同心，以“命运共同体”的姿态提供更好的商品、服务与体验。只有这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
■ “商业地产行业”方面
购物中心的收益主要包括两部分，一是租金收入，二是资产增值。其中资产增值又建立在购物中心得以良好经营、租金稳步增长的基础上。
然而，除少数外资、港资开发商外，在很长一段时间，由于国内购物中心的开发商大部分是从房地产开发商转型而来，不了解商业以及商业地产的本质，没有深刻认识到资产增值之于购物中心的重大意义，导致行业发展初期，跑马圈地、低效复制的思维与打法盛行，只重项目数量，不重项目质量，只顾“租金收入”这一眼前的短期利益，忽视长期的更可观的“资产增值”带来的巨大收益。
更有甚者，通过切割并售卖商铺来回笼资金，使得后续商场的统一管理几乎成为不可能，也为商场的倒闭埋下隐患。无数“血案”带来的惨痛教训，以及行业竞争不断加剧倒逼开发商自我反思，这几年，越来越多的行业玩家认识到了以往发展模式的不足之处，并逐渐开始调整、改变。
19875078569 :增加购物中心元素 王府井百货持续去百货化
翟别娜3490 :答：去年8月全渠道变革启动三个月后，王府井百货进行了自1997年以来的第三次业务经营体制调整。北京商报我了解到，王府井百货解散了此前的百货事业部，重新设立了百货购物中心事业部。王府井百货集团副总裁王宇担任百货购物中心事业部总经理。在此前的供应商动员大会上，王府井百货希望与供应商改变过去的合作模式...
19875078569 :商场联营是什么意思?
翟别娜3490 :答：在一些商户经营较好的情况下,税务机关进行检查、追缴时,商户往往将责任推到商场头上。许多商场由于有合同中约定的“包税”条款,形成税务机关管理难度加大。三、有代开发票嫌疑。商场在这种经营模式下己不再进行销售,但仍以经营名义领取发票进行代开,不符合...>> 问题四:与商场联营的问题 商场把增值税从你营业额...
19875078569 :商圈范围为什么要扩大?
翟别娜3490 :答：商场在运营过程中有两个关键指标，一个是客流量，一个是销售坪效。一般如果前期工作细致的话，会在筹备期做一个人流与坪效的预估。开业之后，就可以针对这两个指标对商场的运营工作进行考核。购物中心与商户的合作模式是租赁制，商场很难准确地掌握商家的销售业绩。因此，客流就变成了购物中心一项非常重要...
19875078569 :商户入驻商场会考虑什么因素(客流量少的时候,我们应该怎样抓住顾客...
翟别娜3490 :答：这里是关注商户入驻商场会考虑什么因素，客流量少的时候,我们应该怎样抓住顾客,怎样抓住连单,进店率,连单率,成交的问题，今天我们就来给你解答一下本站小编回答：1：销售计划，这是重中之重，如果你的营业额达不到商场的底线，你的店面会被商场强制下架的，这是规矩。展开全部2：店铺位置，这个很重要...
19875078569 :美食广场有几种经营模式
翟别娜3490 :答：2、统一经营整个餐饮区由美食广场公司统一经营，先与购物中心签订合同租赁下餐饮区，整体规划好档口后再进行统一招商，对商户统一管理、收银系统，美食广场与各档口商户以扣点的形式合作。在这种经营模式下，由于是美食广场公司统一大面积租赁,通常都不会获得很高的租金价格，针对商户的租金也会相对低一些；...
19875078569 :供应商与卖场的销售模式有哪些???
翟别娜3490 :答：2.购销 实际上就卖场直接要你送货上门 现金交易 3.经销 就是跟商场谈好条件 是半月结或者是月结又或是三个月结 订好帐期后 以在帐期内所供应货物的实际金额结算/ 目前多是第三种方式在做 毕竟中国的零售企业还有供货商都还没有到达那种层次.所谓双赢,其实说透了就是你的货卖进去了...
19875078569 :购物中心商户帮扶措施
翟别娜3490 :答：法律分析：采取一定程度的租金减免措施与租户共同进退等帮扶措施。法律依据：《国家工商行政管理总局关于在2008年度企业年检中做好帮扶企业工作的通知》 二、积极发挥职能作用，充分宣传并引导企业运用好工商机关服务企业的各项政策措施。为促进经济平稳较快发展，总局陆续出台了《关于在深入学习实践科学发展观活动...
19875078569 :改变购物中心需求模式
翟别娜3490 :答：如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、...
19875078569 :我国购物中心如何走出困境
翟别娜3490 :答：1、确定并遵循两个重要的指导原则 一是国外经验与中国实际相结合。我们有些购物中心是凭着自己感觉建立起来的，没有借鉴西方一些成功的经验，摸着石头过河最终却掉到了水里。也有一些购物中心过分依赖西方模式，忽视了中国国情，最终也付出了沉重的代价。米尔斯与万通新世界合作的失败、麦肯锡向王府井百货输出...
19875078569 :商场投放唱歌机器怎么合作?
翟别娜3490 :答：二、租赁的方式和商家合作。客户向自动售货机厂家直接租赁机器，自行负责全部的经营流程。经营者需要向厂家缴纳一定的租分配利润。这种合作模式下，运营者都需要向厂家缴纳一定的押金。三、加盟模式和商家合作。这是流行的一种模式，代理商加盟某品牌自动售货机，只需缴纳一定的押金和代理费就可以合作。
自1996年国内第一家大型购物中心广州天河城开业至今，中国购物中心大致经历了三个发展阶段[1]，大大小小购物中心的数量也从零递增到近万家。
在此过程中，购物中心与品牌商户的合作模式也经历了种种变化。尤其近10年来，中国经济的不断发展、购物中心自身数量的猛增、电商的普及与爆发、国民收入水平的提升、消费升级、包括移动互联网、大数据、人工智能、AI、区块链在内的各类科技的发展……
在这些来自微观、中观、宏观方面各种因素的综合影响下，购物中心与品牌商家之间的关系不断重塑且呈现愈发密切之趋势，因此也催生出各类新的合作方式。而自2020年初发生并延续至今的新冠疫情，更是在对商业地产行业造成巨大冲击的同时，刺激购物中心与品牌方重新思考彼此间的关系并调整以往的合作方式。
Part1三种主要租赁方式及其利弊
购物中心与品牌商家的合作方式，很大程度上是指购物中心的租赁方式。
购物中心采取哪种租赁方式，对其招商开业和持续经营影响很大，对整体收益和收益增长影响更大；但一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。购物中心最基本的租赁方式有两种：固定租金和扣点分成。
保底分成是这两种基本方式的一种延伸方式；因此也可以说，购物中心和商户的合作方式有固定租金和合作经营两种基本方式，而合作经营又分为扣点和保底分成两种方式。下面我们分别阐述一下每种租赁方式及其特点：
■ 固定租金方式
简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。
租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。
■ 扣点分成方式
简称扣点，也被称为合作经营或联营方式，是指对在购物中心租用商铺的商户约定分成点数和租赁面积，然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金的方式。扣点通常按月收取租金，分成点数用百分率计算，但通常用百分点表达，这也是“扣点”这种形象说法的来源。
对于购物中心来说，定租与扣点这两种租赁方式各有利弊，主要体现在风险程度不同和管理难度不同。首先，定租由于约定了固定收益，购物中心方的租金收入受商户经营状况影响的风险很小，但很难享受商户经营增长收益；扣点由于只约定分成点数，购物中心方的租金收入直接与商户销售收入挂钩，受商户经营状况影响很大，但可能享受商户经营增长收益。
其次，定租的计租方法简单，不需要更多的技术手段，管理比较便捷；扣点的计算并不复杂，但与之相关的诸如商户销售收入控制、分成结算等管理工作量加大，相应的技术手段和人力资源也要增多。
为了平衡定租与扣点各自风险和收益的关系，于是出现了保底分成的方式。保底分成方式是定租与扣点的综合运用，是指对在购物中心租用商铺的商户约定一个固定的保底租金，再约定一个分成租金，按月计算两者取其高。
通常保底租金与租金水平和租赁面积挂钩，分成租金与商户销售收入与分成点数挂钩。这种方式保证了购物中心收取的租金不会低于保底租金，回避了商户经营风险，又可以在商户经营收入增长到一定幅度时，分享商户的经营收益。
表面上看，这似乎是一种两全其美的方式，但实际上是有得有失。经验表明保底租金方式存在“翘翘板现象”：众所周知，对于翘翘板，处于平衡状态的两端高度一定不会同时超过非平衡时高的一方，同理，购物中心如果采用保底分成方式，在与商户谈判时，保底部分一定不会比单纯的定租高，分成的部分一定不会比单纯的扣点高。
换句话说，这种看起来两全其美的方式，在商户经营不好时，所收取的租金一定比单纯定租的少；在商户经营好时，所收取的租金一定不会比单纯的扣点高。
综上所述，三种租赁方式各有利弊，购物中心选取哪种租赁方式是一个事关风险和收益的决策，虽然计算公式简单、计算因子不多，但对决策者制定租赁政策和管理招商团队的要求极高。[2]
图自中购联
Part2实际调研：购物中心租赁方式现状
为了解当下购物中心租赁方式的实际情况，笔者以一对一的形式，向国内一百多个商业项目的相关人士发起调研，收到近90个有效回答，基于此而形成下面的购物中心租赁方式现状报告。
报告的样本项目基本情况如下：从城市级别来说，一线城市项目22个，新一线城市项目24个，二三线城市项目17个，四线及以下城市项目7个；从项目类型来说，购物中心67个，百货3个，奥莱1个。
下图展示了样本具占比情况：
各类租金模式占比方面，先来看看样本整体情况以及剔除少量百货、奥莱项目后购物中心整体情况：
可以发现，整体来说，70个样本以及67个购物中心采用C为主要租金模式的占比都超过50%，说明目前这种租金模式已成为主流模式。
下面是各级别城市样本的情况：
可以发现，四大一线城市的项目以保底分成为主的占比最高，达到80%+，相对来说，新一线及二三线城市项目以保底分成模式为主的比例没那么高，但也和固定租金比例不相上下。
开发商/商业集团方面，情况如下：
可以看出，保底分成也是主流租金模式。
根据不同受调研者的表述，笔者还发现一个有趣现象，即一般来说，对于购物中心，对自己的客流量以及运营能力足够自信的商场，偏向于选择扣点/保底分成租金模式，但对于品牌商来说则相反，对于自家门店的客流量以及销售额没有自信的商户，偏向于选择扣点/保底分成租金模式。
这两种现象虽然都是相应主体在特定条件下做出的自身利益最大化选择，但从中也反映出购物中心与品牌商家在租金这一事物上的矛盾与对立。
调研统计还发现，知名开发商旗下项目，或者一二线城市核心商圈项目，一般都以保底分成租赁方式为主，少数项目更是以扣点为主，而三四线及以下城市的购物中心，多以固定租金为主。
根据中购联首席专家禹来先生的实际操盘经验，这种现象背后的原因主要在于：“低线城市的购物中心，由于大品牌少，代理商多，这两个问题特别突出：
一是招商人员对销售收入预估普遍偏高，导致租金收入预算偏差较大。
二是扣点商户谎报瞒报销售收入的情况比较普遍，个别商户谎报的金额差距非常之大。
同时，由于当地部分商户缺乏契约精神，故意逃租观念深厚，购物中心对于这类商户销售收入的监管无论是在技术上还是行政上都会加大难度。”[3]
禹来先生还曾直言“三四线城市的购物中心要慎用扣点模式”，他还说“我是比较主张在一二线城市购物中心使用保底分成或扣点分成方式，与商户形成风险共担收益共享的利益共同体。但是，三四线的购物中心空白城市开发建设和经营管理大型购物中心，则切不可将一二线城市的成功经验简单套用。”[4]
不过，至少鉴于以下几方面的原因，这种现状也在逐渐改善：
1、近年来头部开发商加大市场下沉力度，逐渐布局三四线城市，并带来一二线城市优质项目的经营方式、运营理念；
2、基于第一点，三四线城市购物中心间的竞争逐渐加剧，倒逼原本不太知名的购物中心向先进看齐，包括租赁方式的选择方面；
3、同样基于第一点，越来越多的知名品牌进入三四线城市，在进驻本土开发商旗下的购物中心时，也会要求商场调整租赁方式。总之，相信在未来，三四线城市的购物中心在租赁方式上将逐渐“正规化”。
Part3影响购物中心与商户、合作方式的其他因素
其实，以上两部分内容中探讨的三种租赁方式都有点偏“教科书式”，且选择哪种合作方式的“主动权”更侧重于在购物中心，但是实际情况下，购物中心在引进商户时，基于彼此“谁更需要谁”的现实，还产生了一些更灵活的合作方式。
尤其是当购物中心对品牌的需要超过品牌对购物中心的需要时，为了引进品牌，购物中心不惜放低姿态，甚至将主动权完全交出。
比如，在中国购物中心发展早期，优质品牌稀缺，很多商场为了引进ZARA、GAP、HM等高人气的快时尚品牌，会给品牌提供装修补贴甚至给与很长时间的免租期，如今这种现象在三四线城市的购物中心仍较普遍。
更有甚者，笔者还了解到一种叫做“反保底”的政策，即有些知名品牌在进驻某个自己不看好的购物中心时，会和后者签订反保底合同，如果进驻后特定时间段内，品牌的销售额达不到规定数值，购物中心还要给品牌方补齐差额。
总之，就像行业内流行的一句话“店大欺客，客大欺店”所说，购物中心与品牌商户如何合作，很大程度上取决于谁更强势。不过，不论是作为“店”的购物中心也好，还是作为“客”的品牌商户也罢，两者间的合作方式不仅受彼此势能强弱的制衡，还受到很多外部因素影响。
事实上，对于此二者间的关系，二者自身更多属于“微观”因素，此外还有“中观”乃至“宏观”因素。下面我们选取部分中观因素，简要探讨一下后两方面对两者合作方式的影响。
■ “零售消费”方面
计划经济时代，商品稀缺，很多东西都是配额制，当消费者去百货大楼购物时，商品都放在玻璃柜内，不管要看哪个，都要请售货员给你拿出来；改革开放后，商业逐渐繁荣，商品不再稀缺，但很长一段时间内，相对于商品，商场更稀缺，因为每个城市就那么几家商场，且基本上是百货大楼。
这种情况一直延续到购物中心诞生以及发展的早期。而不论商品/商家，还是商场，都可以看作是“卖方”。商品与商场的稀缺，导致在面对消费者时，品牌商家与购物中心有更多话语权，这是“卖方市场”。
然而，随着商品经济的不断发展，以及中国购物中心经过第二、三阶段而进入早已饱和甚至过量的当下，无论商品/商家，还是商场，都一改往日的稀缺而进入供应过剩状态，市场话语权早已移到广大消费者手中，“买方市场”已来。
这时，购物中心与品牌商家之间虽仍有一定程度的“对立”关系，但是面对消费者时则必需一致对“外”，拧成一股劲，勠力同心，以“命运共同体”的姿态提供更好的商品、服务与体验。只有这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
■ “商业地产行业”方面
购物中心的收益主要包括两部分，一是租金收入，二是资产增值。其中资产增值又建立在购物中心得以良好经营、租金稳步增长的基础上。
然而，除少数外资、港资开发商外，在很长一段时间，由于国内购物中心的开发商大部分是从房地产开发商转型而来，不了解商业以及商业地产的本质，没有深刻认识到资产增值之于购物中心的重大意义，导致行业发展初期，跑马圈地、低效复制的思维与打法盛行，只重项目数量，不重项目质量，只顾“租金收入”这一眼前的短期利益，忽视长期的更可观的“资产增值”带来的巨大收益。
更有甚者，通过切割并售卖商铺来回笼资金，使得后续商场的统一管理几乎成为不可能，也为商场的倒闭埋下隐患。无数“血案”带来的惨痛教训，以及行业竞争不断加剧倒逼开发商自我反思，这几年，越来越多的行业玩家认识到了以往发展模式的不足之处，并逐渐开始调整、改变。
翟别娜3490 :答：去年8月全渠道变革启动三个月后，王府井百货进行了自1997年以来的第三次业务经营体制调整。北京商报我了解到，王府井百货解散了此前的百货事业部，重新设立了百货购物中心事业部。王府井百货集团副总裁王宇担任百货购物中心事业部总经理。在此前的供应商动员大会上，王府井百货希望与供应商改变过去的合作模式...
翟别娜3490 :答：在一些商户经营较好的情况下,税务机关进行检查、追缴时,商户往往将责任推到商场头上。许多商场由于有合同中约定的“包税”条款,形成税务机关管理难度加大。三、有代开发票嫌疑。商场在这种经营模式下己不再进行销售,但仍以经营名义领取发票进行代开,不符合...>> 问题四:与商场联营的问题 商场把增值税从你营业额...
翟别娜3490 :答：商场在运营过程中有两个关键指标，一个是客流量，一个是销售坪效。一般如果前期工作细致的话，会在筹备期做一个人流与坪效的预估。开业之后，就可以针对这两个指标对商场的运营工作进行考核。购物中心与商户的合作模式是租赁制，商场很难准确地掌握商家的销售业绩。因此，客流就变成了购物中心一项非常重要...
翟别娜3490 :答：这里是关注商户入驻商场会考虑什么因素，客流量少的时候,我们应该怎样抓住顾客,怎样抓住连单,进店率,连单率,成交的问题，今天我们就来给你解答一下本站小编回答：1：销售计划，这是重中之重，如果你的营业额达不到商场的底线，你的店面会被商场强制下架的，这是规矩。展开全部2：店铺位置，这个很重要...
翟别娜3490 :答：2、统一经营整个餐饮区由美食广场公司统一经营，先与购物中心签订合同租赁下餐饮区，整体规划好档口后再进行统一招商，对商户统一管理、收银系统，美食广场与各档口商户以扣点的形式合作。在这种经营模式下，由于是美食广场公司统一大面积租赁,通常都不会获得很高的租金价格，针对商户的租金也会相对低一些；...
翟别娜3490 :答：2.购销 实际上就卖场直接要你送货上门 现金交易 3.经销 就是跟商场谈好条件 是半月结或者是月结又或是三个月结 订好帐期后 以在帐期内所供应货物的实际金额结算/ 目前多是第三种方式在做 毕竟中国的零售企业还有供货商都还没有到达那种层次.所谓双赢,其实说透了就是你的货卖进去了...
翟别娜3490 :答：法律分析：采取一定程度的租金减免措施与租户共同进退等帮扶措施。法律依据：《国家工商行政管理总局关于在2008年度企业年检中做好帮扶企业工作的通知》 二、积极发挥职能作用，充分宣传并引导企业运用好工商机关服务企业的各项政策措施。为促进经济平稳较快发展，总局陆续出台了《关于在深入学习实践科学发展观活动...
翟别娜3490 :答：如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、...
翟别娜3490 :答：1、确定并遵循两个重要的指导原则 一是国外经验与中国实际相结合。我们有些购物中心是凭着自己感觉建立起来的，没有借鉴西方一些成功的经验，摸着石头过河最终却掉到了水里。也有一些购物中心过分依赖西方模式，忽视了中国国情，最终也付出了沉重的代价。米尔斯与万通新世界合作的失败、麦肯锡向王府井百货输出...
翟别娜3490 :答：二、租赁的方式和商家合作。客户向自动售货机厂家直接租赁机器，自行负责全部的经营流程。经营者需要向厂家缴纳一定的租分配利润。这种合作模式下，运营者都需要向厂家缴纳一定的押金。三、加盟模式和商家合作。这是流行的一种模式，代理商加盟某品牌自动售货机，只需缴纳一定的押金和代理费就可以合作。
