开发商虚假宣传欺骗购房者需要承担什么责任
更新日期：2024.05.19
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。
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售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果开发商在宣传的过重，存在虚假行为，误导了消费者，那么，开发商的宣传是否具有法律效力，对虚假宣传购房者能索赔吗？
网友咨询：开发商的广告宣传资料是否具有法律效力？如果资料不实或虚假宣传，能否作为买受人的索赔？
广东国晖律师事务所黄志诚律师解答：
开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。
但是，房地产开发商即出卖人，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
黄志诚律师补充：
购房人在入住后发现上当受骗时，首先要弄清商业广告属于要约邀请还是要约。如果属于要约邀请，则在法自律上无约束力。此时，如果购房人发现建成房屋与预售广告中许诺条件不符，不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。 如果开发商在广告中作出根本无法实现的承诺，则属于缔约过程中民事欺诈行为。购百房人可要求开发商承担缔约过失责任。 所以，购房人在签订预售合同时应设法将广告许诺的条件纳入预售合同中，使其成为合同条款，以便日后追究预售方违约责任时有合法依据。
房地产商发布虚假广告需承担民事责任需要具备以下情形：
1、房地产商发布了虚假广告；
2、购房者是受到欺骗和误导；
3、购房者的合法权益受到了侵害；
4、损害和虚假广告之间有因果关系。
对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。
毕业于厦门大学法律专业，具有法学硕士学位，是律师协会刑辩委员丶深圳市法制建设专家委员及市政府采购中心法律专家。从事律师执业二十余年，代理案件近千宗。具有丰富的律师执业经验，善于解决疑难复杂案件焦点问题
17393499432 :购房者对于开发商欺诈可以获得什么赔偿
咎毕苑864 :答：即房屋先买者的惩罚性赔偿请求权，购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并...
17393499432 :开发商虚假宣传怎么赔偿
咎毕苑864 :答：开发商虚假宣传，要求其承担违约责任，双倍返还定金，造成损失的，要进行赔偿。宣传广告就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同的内容，开发商违反该内容时应当承担违约责任。购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行...
17393499432 :开发商虚假宣传退房赔偿标准
咎毕苑864 :答：如果卖房者有欺诈行为，故意欺骗或隐瞒相关情况获取被害人的金钱，构成诈骗罪的，要承担刑事责任。开发商虚假宣传存在欺诈行为的，应当按照购房者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为购房者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。开发商虚假宣传是否可以退...
17393499432 :开发商虚假宣传怎么赔偿
咎毕苑864 :答：1、民事赔偿，若是经营者违反了法律规定，进行了虚假宣传，且被消费者起诉的话，经营者应该依照法律承担民事责任，可以选择对消费者进行金钱赔偿，赔礼道歉等措施来弥补自己所犯下的错误，若是经营者受到同类经营者，由于对方竞争者虚假宣传而使自己的收益减少的话，该经营者完全有权利去人民法院进行起诉，...
17393499432 :房屋销售存在虚假宣传怎么办
咎毕苑864 :答：4、制造舆论。可以通过论坛、报社、电视台等媒介将消息散播出去，在一定程度上可以形成对开发商的压力，因为这会影响到它自身的形象和信誉。开发商如果理亏，则可能会主动妥协。法律依据：《中华人民共和国广告法》 五十六条 违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者...
17393499432 :开发商虚假宣传欺骗购房者需要承担什么责任
咎毕苑864 :答：应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。
17393499432 :被开发商欺骗如何处理
咎毕苑864 :答：一、被开发商欺骗如何处理1、被房地产开发商欺骗可以到法院起诉或者到政府部门举报。房地产开发企业在销售时有导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用...
17393499432 :开发商虚假宣传可以退房吗
咎毕苑864 :答：1、首先，购房者可以通过法律途径来维护自己的权益。根据《消费者权益保护法》的规定，消费者有权要求经营者承担违约责任，包括退还已支付的款项、赔偿因违约造成的损失等。如果购房者发现开发商虚假宣传，可以通过法律途径要求开发商退房，并要求赔偿因此造成的损失。2、其次，购房者可以通过消费者协会等组织...
17393499432 :开发商虚假宣传的认定及处罚
咎毕苑864 :答：法律分析：第一，不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。第二，不要轻易交付定金，否则一旦改变主意，难以索还定金。第三，收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询...
17393499432 :开发商虚假宣传怎么赔偿
咎毕苑864 :答：法律主观：如果开发商的虚假宣传具体确定了房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对 签订购房合同 产生了重要影响，应 承担违约责任 。依据合同约定 承担赔偿责任 。根据《最高人民法院关于审理 商品房买卖 合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就...
开发商为了吸引购房者，虚假宣传的套路时有发生。比如政府的地铁，新区，商业区的规划，还有最吸引人的学区房，而大多数情况，开发商并不会把这些内容写进合同，只是售楼部销售人员的口头承诺
买房时，被开发商发布虚假广告忽悠，是否能让其承担民事责任？
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售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果开发商在宣传的过重，存在虚假行为，误导了消费者，那么，开发商的宣传是否具有法律效力，对虚假宣传购房者能索赔吗？
网友咨询：开发商的广告宣传资料是否具有法律效力？如果资料不实或虚假宣传，能否作为买受人的索赔？
广东国晖律师事务所黄志诚律师解答：
开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。
但是，房地产开发商即出卖人，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
黄志诚律师补充：
购房人在入住后发现上当受骗时，首先要弄清商业广告属于要约邀请还是要约。如果属于要约邀请，则在法自律上无约束力。此时，如果购房人发现建成房屋与预售广告中许诺条件不符，不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。 如果开发商在广告中作出根本无法实现的承诺，则属于缔约过程中民事欺诈行为。购百房人可要求开发商承担缔约过失责任。 所以，购房人在签订预售合同时应设法将广告许诺的条件纳入预售合同中，使其成为合同条款，以便日后追究预售方违约责任时有合法依据。
房地产商发布虚假广告需承担民事责任需要具备以下情形：
1、房地产商发布了虚假广告；
2、购房者是受到欺骗和误导；
3、购房者的合法权益受到了侵害；
4、损害和虚假广告之间有因果关系。
对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。
毕业于厦门大学法律专业，具有法学硕士学位，是律师协会刑辩委员丶深圳市法制建设专家委员及市政府采购中心法律专家。从事律师执业二十余年，代理案件近千宗。具有丰富的律师执业经验，善于解决疑难复杂案件焦点问题
咎毕苑864 :答：即房屋先买者的惩罚性赔偿请求权，购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并...
咎毕苑864 :答：开发商虚假宣传，要求其承担违约责任，双倍返还定金，造成损失的，要进行赔偿。宣传广告就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同的内容，开发商违反该内容时应当承担违约责任。购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行...
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咎毕苑864 :答：4、制造舆论。可以通过论坛、报社、电视台等媒介将消息散播出去，在一定程度上可以形成对开发商的压力，因为这会影响到它自身的形象和信誉。开发商如果理亏，则可能会主动妥协。法律依据：《中华人民共和国广告法》 五十六条 违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者...
咎毕苑864 :答：应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。
咎毕苑864 :答：一、被开发商欺骗如何处理1、被房地产开发商欺骗可以到法院起诉或者到政府部门举报。房地产开发企业在销售时有导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用...
咎毕苑864 :答：1、首先，购房者可以通过法律途径来维护自己的权益。根据《消费者权益保护法》的规定，消费者有权要求经营者承担违约责任，包括退还已支付的款项、赔偿因违约造成的损失等。如果购房者发现开发商虚假宣传，可以通过法律途径要求开发商退房，并要求赔偿因此造成的损失。2、其次，购房者可以通过消费者协会等组织...
咎毕苑864 :答：法律分析：第一，不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。第二，不要轻易交付定金，否则一旦改变主意，难以索还定金。第三，收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询...
咎毕苑864 :答：法律主观：如果开发商的虚假宣传具体确定了房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对 签订购房合同 产生了重要影响，应 承担违约责任 。依据合同约定 承担赔偿责任 。根据《最高人民法院关于审理 商品房买卖 合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就...
