改变容积率应该如何补交土地出让金？

　　容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的土地出让金也就越高。近几年，社会上存在着一些规划等部门权力寻租，违规批准开发商提高容积率，开发商获取巨额利益的现象。清理改变已出让国有土地用途和容积率对于从源头上防治腐败、规范房地产市场有着重要的意义。由于改变土地用途、容积率应补交土地出让金数额的确定方法上，在法律适用上存在很多分歧，我们有必要对这一问题进行研究。 \x0d\x0a\x0d\x0a提高容积率后应补交土地出让金的法律依据\x0d\x0a　　由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。\x0d\x0a\x0d\x0a虽然1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始实施国有土地使用权有偿使用，1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》仅对土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途应相应调整土地出让金作出规定，对地价有重要影响的容积率调整是否应补交土地出让金未作出规定。\x0d\x0a\x0d\x0a2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一次对其作出明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。2002年建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交”。

13812433675 :土地超容积率怎么补交土地出让金
万纪映1488 :答：法律分析：凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间是自产权证发放之日算起。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位...

13812433675 :改变容积率该如何补交土地出让金
万纪映1488 :答：一、改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。从目前已见诸于文件的情况看,各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。即:评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。所谓评估法,就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估,在此基础...

13812433675 :改变原用地条件补交土地出让金实施细则
万纪映1488 :答：法律分析：1、超过出让合同约定容积率的，按前后容积率条件下的净地地价差额补交土地出让金。2、容积率的确定 以有权部门确定的容积率作为计算标准。在核算是否超容积率建设时，现容积率的计算方法应与原出让时容积率的计算方法一致。3、以净地招拍挂方式出让的，出让时间距申请补办时间不超过两年的，住宅用地...

13812433675 :改变容积率应该如何补交土地出让金?
万纪映1488 :答：对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。2002年建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门应当告知国有土地...

13812433675 :仓储用地调整容积率需要补缴地价款吗
万纪映1488 :答：根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。需补缴地价款=楼面地价×新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面单价确定。补地价（单价）=新楼面地价×新容积率-旧...

13812433675 :容积率超标怎样交土地出让金
万纪映1488 :答：应当由城乡规划主管部门进行技术认定并提出处理意见移交城管执法部门，城管执法部门没收违法收入，可以处以建设工程造价10%的罚款。法律依据：《中华人民共和国建筑法》第三十六条 建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。第三十七条 建筑工程设计应当...

13812433675 :容积率超标,超出部分的土地出让金如何计算
万纪映1488 :答：超容积率应补交的土地出让金按两种方法计算收取，计算方法如下：1.评估总地价低于成交总价款时的计算方法：补交土地出让金＝成交时的单价÷调整后的容积率×超容积率增加的建筑面积 2.评估总地价高于成交总价款时的计算方法：补交土地出让金＝评估单价÷调整后的容积率×超容积率增加的建筑面积。

13812433675 :土地出让金补缴规定
万纪映1488 :答：补交土地出让金的情况：1、划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴土地价款；2、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴土地价款；3、转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴土地价款；4、以及出让国有土地使用权改变土地用途和容积率等土地使用条件应当补缴土地价款。补交土地出让金...

13812433675 :容积率超标,超出部分的土地出让金如何计算
万纪映1488 :答：不知你公司及开发的小区在何地？相关规章对处罚标准未作规定，故各个地区可能不一样。据了解，泰州市区规定：容积率超标在1-5%范围内的，超标面积按1倍缴纳土地出让金；容积率超标超过5%的，超标面积按两倍缴纳土地出让金。

13812433675 :出让合同没写改变容积率怎么补交土地出让金
万纪映1488 :答：合同未约定的，由双方协商处理，也可再签订补充协议。像你说的这种“改变容积率”的情况，我也遇到过，最后处理方式是：以拍卖成交价除以拍卖时确定的容积率得出的单价为基础，若容积率改高，就以单价乘以增加的容积率，加收土地出让金；若容积率改小，就以单价乘以缩小的容积率，少缴土地出让金。