因容积率变化补交土地出让金法院受理吗

房地产开发商随便改变建筑容积率的行为属于

违反《国有土地出让合同》的违约行为。国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市

总体规划，对所出让国有土地范围内的建筑物，已明确了最高的规划建筑容积率，这也是

《国有土地出让合同》中一个重要的合同条款，如果土地开发商不能满足《国有土地出让

合同》约定的指标，增加了建筑容积率，这属于合同违约，是要负法律责任的。

这里的容积率指的是建筑容积率，

是指建筑物总面积与宗地总面积之比。在宗地面积

一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设总面积就越大，土地利用率就越高，地价也

就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。如果开发

商在较低的建筑容积率标准下取得国有建设用地使用权，然后在建设过程中增加建筑容积

率，从而使建筑面积增加，就会获得更多的销售利润，从而造成国有资产的流失。

2002

年

12

月

26

日建设部下发的

《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》

第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建

设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因

特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后

方可实施。问题中，开发商在没有经有关部门的批准下就擅自改变了规划设计条件，如果

还想继续在另一半土地上开发的话，应该先经过有关部门批准，补交土地出让金后才能进

行建设。

对于应如何补交土地出让金，笔者认为虽然开发商只使用了一半的土地，

但是他既然

已经达到了规划设计条件所规定的容积率，那就可以视开发商已经完成了该宗地产的开发

建设，如果想在另一半土地上继续开发建设的话，就要经国土有关部门对规划进行调整，

在依法办理改变土地规划设计条件批准手续后，补交规划条件变更前后的土地出让金差额，

然后再进行开发建设。

具体补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地利用条件的土地市场评估价

格扣除现在时点的原土地利用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。因为土

地市场随着时间的变化会有增值和贬值的情况，所以补交土地出让金时的地价应按照当前

市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保

证开发商本身的利益不受侵害。具体计算公式如下：

补交土地出让金

=

改变容积率后缴纳的土地出让金—原容积率下缴纳的土地出让金

改变容积率后缴纳的土地出让金

=

改变容积率后土地总价

×

土地出让金缴纳比例

原容积率下缴纳的土地出让金

=

原容积率土地总价

×

土地出让金缴纳比例

这里所指的土地总价都是指当前时点的土地价格。

17045043497 :超容积率补缴出让金法律依据
向邵钓4803 :答：超容积率补缴出让金法律依据是：《中华人民共和国土地管理法》规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。土地超...

17045043497 :因容积率变化补交土地出让金法院受理吗
向邵钓4803 :答：市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保 证开发商本身的利益不受侵害。具体计算公式如下：补交土地出让金 = 改变容积率后缴纳的土地出让金—原容积率下缴纳的土地出让金 改变容积率后...

17045043497 :土地超容积率怎么补交土地出让金
向邵钓4803 :答：法律分析：凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。房屋产权时间是自产权证发放之日算起。法律依据：《中华人...

17045043497 :改变容积率应该如何补交土地出让金?
向邵钓4803 :答：\x0d\x0a\x0d\x0a提高容积率后应补交土地出让金的法律依据\x0d\x0a由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提...

17045043497 :改变容积率该如何补交土地出让金
向邵钓4803 :答：一、改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。 从目前已见诸于文件的情况看,各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。即:评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。 所谓评估法,就是由国土资源管理部门对要求改变...

17045043497 :改变土地容积率,需要补缴土地出让金吗?
向邵钓4803 :答：只有原国土资源部《关于严格落实 房地产 用地政策促进市场健康发展的通知》中指出，经依法批准调整容积率的，市级国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。计算方法是，补缴出让金数额等于...

17045043497 :土地出让金补缴规定
向邵钓4803 :答：补交土地出让金的情况：1、划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴土地价款；2、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴土地价款；3、转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴土地价款；4、以及出让国...

17045043497 :改变原用地条件补交土地出让金实施细则
向邵钓4803 :答：法律分析：1、超过出让合同约定容积率的，按前后容积率条件下的净地地价差额补交土地出让金。2、容积率的确定 以有权部门确定的容积率作为计算标准。在核算是否超容积率建设时，现容积率的计算方法应与原出让时容积率的计算方法一致...

17045043497 :补交土地出让金的相关政策规定
向邵钓4803 :答：一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。二、已购公...

17045043497 :容积率调整补缴出让金的价格怎么算?急盼,谢谢!
向邵钓4803 :答：以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日,参照市场价格水平,优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法,评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价,并择高作为补缴土地出让价款的标准。 土地市场楼面地价应评估测算一下内容后择高确...